Par Sayda Ben Zineb
Quand il s’agit du secteur immobilier en Tunisie, nous ne pouvons que constater l’inaccessibilité des données relatives à ce secteur. Ceci est dû à son manque de transparence, monopolisé, au mieux, par un réseau éclaté d’agences immobilières et, au pire, par le secteur informel d’une armée de particuliers versés dans la mise en relation de bouche-à-oreille entre acheteurs et vendeurs, entre locataires et propriétaires. Le manque de transparence de l’administration contribue à ce brouillard qui cerne le secteur quant aux prix et aux types de biens concernés par les transactions. La digitalisation de celles-ci et la mise à disposition au grand public d’un registre national des ventes et des loyers se fait tarder pour analyser le secteur et endiguer ses maux dont souffre de plus en plus une large frange de la population.
C’est dans ce contexte que la tentative de Mubawab s’inscrit. Une rencontre presse vient d’avoir lieu en présence d’Anis Gharbi, directeur général de Mubawab, sur le thème : « Marchéimmobilier, bilan et perspectives » ; une occasion de faire l’état des lieux du marché immobilier tunisien en 2022, et d’échanger autour des perspectives de ce secteur pour l’année 2023.
Mubawab est une plateforme digitale qui recueille des annonces d’offres et de demandes autour du secteur immobilier. Fort de son inventaire de biens et de leurs critères comme la surface, le prix et la région, Mubawab a conduit cinq études pour disséquer l’état du secteur et son évolution. Derrière ces études, nous tentons d’y lire l’évolution démographique de la population en Tunisie, en tout cas, dans ses grandes lignes qui se confirment par ailleurs à travers d’autres statistiques. Notre point de départ est que l’immobilier serait la vitrine derrière laquelle évolue la population. Son évolution est symptomatique de celle qui gouverne la population.
Relevons, pour commencer, que les études de Mubawab sont concentrées sur trois régions du pays : le Grand Tunis, le Sahel et le Cap Bon. Cette concentration reflète une abondance des annonces autour du littoral tunisien contre une désertion des régions de l’intérieur du pays. Rien de surprenant lorsqu’on sait que l’activité économique se concentre dans ces trois régions ce qui se confirmera plus tard à travers l’immobilier vacancier et d’entreprises. Autre facteur possible : le règne du secteur informel et du bouche-à-oreille à l’intérieur du pays contre un meilleur accès au digital sur le littoral. Cette concentration se confirme à travers les chiffres du Grand Tunis : 80 % des offres de location d’appartements et 65 % des offres d’achat d’appartements sur toutes annonces de location. D’autre part, le Grand Tunis accapare à lui seul 79 % des demandes d’appartements à louer et 71 % des demandes d’appartements à vendre.
Pour ce qui est des surfaces et des types de biens les plus prisés : la surface préférée des Tunisiens est de 130 m² en moyenne et l’appartement typique est un S+2, voire un S+3. Ce type de biens serait la surface idéale pour un couple avec enfant, peut être deux. Il est à noter que la légère prépondérance des S+2, qui n’est peut-être pas encore statistiquement significative à ce stade, serait le signe annonciateur d’un effritement encore plus soutenu du pouvoir d’achat. Le couple tunisien typique aurait plus de mal à améliorer son standard de vie, même avec deux enfants, et se contenterait, bon gré, mal gré, d’une seule chambre pour sa progéniture.
Autour de cette surface moyenne, ce sont les petites surfaces (S+1) qui sont privilégiées sur les plus grandes surfaces (S+4). Il y aurait au moins deux explications possibles à cela. La première serait propre au secteur lui-même et qui consiste dans la rareté des très grands appartements. La deuxième serait doublement démographique. D’abord, les familles établies dans des maisons familiales n’auraient pas tendance à déménager et à changer de lieu de vie. D’ailleurs, le contexte économique est peu favorable au départ des enfants et à la séparation des foyers. D’autre part, l’éclatement du noyau familial à travers la hausse des divorces et l’apparition de plus en plus de familles monoparentales, voire de personnes vivant seules, stimulerait la demande sur les surfaces raisonnablement petites.
Pour revenir sur la concentration des annonces de Mubawab autour du littoral, les études qui concernent l’immobilier vacancier et d’entreprises donnent un indice incontestable sur la concentration de l’activité économique autour de cette région du pays. Car, au final, l’habitat suit la disponibilité des opportunités économiques. Ceci est d’autant plus vrai que les infrastructures routières et les réseaux de transport en commun sont encore assez pauvres pour faciliter une dispersion du logement assez loin de l’activité économique. Là aussi, pour ce qui est du tourisme, on remarque que le Cap Bon est pionnier à travers trois villes : Kélibia qui concurrence Hammamet pour le prix de la nuitée à 270 DT pour 120m² et Nabeul pour les villas à 405 DT la nuitée. Pour ce qui est de l’immobilier d’entreprise, c’est sans surprise que le quartier d’affaire des Berges du Lac et ses environs arrivent en premier. La décentralisation tant promue depuis la révolution n’est pas pour demain.
Sans vouloir jouer aux devins et devant la complexité des facteurs qui animent le secteur immobilier, Mubawab projette une baisse du volume des transactions pour l’année en cours. Quid des indices du prix ? Difficile à juger. Il faut dire par contre que les courbes de l’indice des prix et celle du volume des transactions sur les dernières années ont été négativement corrélées et ont évolué dans deux directions opposées : l’indice des prix augmentant, le volume des transactions baissant. Mubawab énumère quelques facteurs qui, à notre sens, peuvent tirailler ces courbes, l’une comme l’autre, dans les deux directions. Il y a la conjoncture économique du pays qui reflète une baisse de pouvoir d’achat et qui freine à son tour l’épargne. Il y a l’augmentation continue du TMM pour combattre une inflation prévue à 11% cette année, alimentée par l’augmentation du prix du baril, et qui va engendrer l’augmentation du coût de crédit immobilier pour les professionnels et les particuliers. La rareté et la spéculation qui touchent les terrains sont un autre facteur. D’un autre côté, on se demande encore quel serait l’impact de l’instauration d’un impôt annuel de 0.5% sur la fortune immobilière…
Au-delà de ces facteurs relevés par la plateforme, il y en aurait d’autres qui jouent leur rôle et qui seraient de plus en plus omnipotents pour la lecture de l’évolution du secteur. Non des moindres, le facteur psychologique prépondérant chez le Tunisien pourrait expliquer le maintien des prix à des niveaux stratosphériques. Le vendeur type cherche « l’effet aubaine » et ne serait pas enclin à baisser son prix jusqu’à ce que le marché de la demande atteigne son seuil. La hausse continue des prix lui donnerait raison jusqu’à aujourd’hui. D’autre part, la baisse des natalités, la désintégration du modèle familial et avec lui du conservatisme patriarcal seraient entrain de transformer durablement le secteur. D’autres études devraient prendre en compte ce genre de facteurs dans ce qu’ils trahissent comme nouveaux phénomènes du secteur à recenser : la colocation à titre d’exemple.