L’année 2025 aura confirmé que le marché immobilier tunisien évolue dans un environnement économique exigeant, marqué par une pression accrue sur le pouvoir d’achat, des conditions de financement plus sélectives et une plus grande prudence des ménages comme des investisseurs. Pour autant, loin d’être figé, le secteur continue de se transformer, porté par des dynamiques différenciées selon les segments, les régions et les usages. Le bilan tel qu’il se présente actuellement a été dévoilé mardi 03 février par Anis Gharbi, Country Manager Mubawab lors d’une rencontre avec les représentants des médias au Carlton Tunis.
À travers les données issues des plateformes immobilières et notamment celles analysées par Mubawab, se dessine un marché davantage piloté par la recherche d’équilibre : équilibre entre prix et qualité, entre localisation et accessibilité, entre usage résidentiel et potentiel d’investissement. Cette lecture factuelle permet de dépasser les perceptions générales pour mieux comprendre les logiques à l’œuvre en 2025, tout en esquissant les tendances structurantes à l’horizon 2026.
L’achat résidentiel : une demande ciblée et sélective
En 2025, l’achat immobilier demeure le premier moteur du marché, concentrant plus de la moitié des intentions recensées. Toutefois, la demande se montre plus sélective qu’auparavant. Les acquéreurs privilégient clairement les biens offrant un compromis entre surface, fonctionnalité et budget, avec une nette prédominance des appartements de type S+2, généralement compris entre 80 et 130 m². Cette typologie s’impose comme le cœur du marché, répondant aux besoins des ménages tout en restant relativement accessible.
Les appartements S+1 conservent une place importante, notamment auprès des jeunes actifs et des investisseurs locatifs, tandis que les grandes surfaces (S+3 et plus) demeurent plus marginales, avec une offre souvent supérieure à la demande. Cette configuration traduit une adaptation progressive du marché aux contraintes budgétaires et à l’évolution des modes de vie urbains.
Sur le plan des prix, l’année 2025 est marquée par une progression moyenne d’environ 5 % du prix au mètre carré à l’échelle nationale par rapport à 2024. Cette hausse, relativement homogène sur l’année, témoigne d’une pression persistante sur les prix, malgré un contexte économique contraint. Elle s’explique notamment par la rareté du foncier bien situé, le coût des matériaux et le maintien d’une demande soutenue dans certaines zones.
Des écarts régionaux toujours marqués
Le Grand Tunis continue de concentrer une part significative de la demande à l’achat, avec des contrastes prononcés entre quartiers premium et zones d’entrée de marché. Les secteurs de la banlieue nord confirment leur positionnement haut de gamme. Les Jardins de Carthage, Les Berges du Lac ou encore Ain Zaghouan Nord affichent les niveaux de prix les plus élevés, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, portés par leur attractivité résidentielle, la qualité des infrastructures et la proximité des pôles économiques.
Parallèlement, des quartiers comme La Soukra, Cité El Ghazela ou Chotrana illustrent une dynamique de valorisation rapide, avec des hausses de prix significatives sur le segment du neuf. Ces zones bénéficient d’un équilibre entre accessibilité relative, développement urbain et demande soutenue. A l’inverse, des secteurs périphériques tels que La Manouba, El Mourouj ou La Nouvelle Médina demeurent plus accessibles, jouant un rôle essentiel de marchés d’entrée pour les primo-accédants.
Hors du Grand Tunis, le Cap Bon et le Sahel confirment leur attractivité. Hammamet, en particulier, s’impose comme une référence nationale, tant pour l’achat résidentiel que pour l’investissement à vocation locative ou secondaire. Dans le Sahel, El Kantaoui se distingue comme le marché le plus onéreux, tandis que d’autres zones proposent des niveaux de prix plus modérés attirant des profils d’acquéreurs variés.
Le marché locatif : une pression continue sur les loyers
En 2025, le marché de la location longue durée connaît une hausse moyenne des loyers de l’ordre de 5,25 % par rapport à l’année précédente. Cette évolution reflète un déséquilibre persistant entre l’offre et une demande soutenue, en particulier sur les typologies intermédiaires. Les appartements S+1 et S+2 concentrent l’essentiel des recherches locatives, confirmant leur rôle central dans le parc locatif. La demande affiche par ailleurs une forte saisonnalité avec un pic marqué durant la période estivale, notamment dans les zones à vocation touristique ou mixte.
Dans le Grand Tunis, les écarts de loyers restent importants selon les quartiers. Les zones premium, telles que Les Berges du Lac 2 ou Les Jardins de Carthage, affichent les niveaux de loyers les plus élevés, tandis que des secteurs intermédiaires ou périphériques enregistrent des hausses parfois plus rapides, traduisant un phénomène de rattrapage.
Le Cap Bon et le Sahel confirment également leur attractivité locative, portés par la demande locale, touristique et celle des Tunisiens résidant à l’étranger. Hammamet Nord et El Kantaoui se positionnent en tête des marchés les plus dynamiques.
Immobilier d’entreprise et foncier : résilience et prudence
Le segment de l’immobilier professionnel affiche en 2025 une résilience notable. Les prix des bureaux et des locaux commerciaux progressent modérément, tant à la location qu’à la vente, soutenus par la concentration de la demande sur les pôles économiques structurants. Les zones centrales et bien connectées, comme Montplaisir, le Centre Urbain Nord ou Les Berges du Lac, continuent d’attirer entreprises et investisseurs.
Le marché foncier, quant à lui, évolue de manière plus contenue. La hausse moyenne des prix des terrains à vocation résidentielle reste limitée traduisant une demande plus sélective et des arbitrages prudents. Les zones premium conservent des niveaux élevés, tandis que des secteurs plus accessibles attirent les projets à moyen terme.
Perspectives 2026 : vers un marché plus rationnel
À l’horizon 2026, plusieurs tendances structurantes se dessinent. La première est celle d’un marché de plus en plus rationnel où la donnée et la comparaison jouent un rôle central dans les décisions d’achat et d’investissement. Les acquéreurs devraient continuer à privilégier les biens bien situés, fonctionnels et offrant un potentiel de valorisation ou de rendement locatif.
La pression sur les prix pourrait se maintenir, mais de manière plus différenciée, avec une stabilisation attendue dans certaines zones et une poursuite des hausses là où l’offre reste structurellement limitée. Le marché locatif devrait demeurer sous tension, notamment dans les grandes agglomérations et les zones touristiques.
Enfin, l’intérêt des Tunisiens résidant à l’étranger et des investisseurs pour des actifs combinant usage résidentiel et rendement locatif devrait continuer de soutenir certains marchés régionaux. Dans ce contexte, l’année 2026 s’annonce comme une phase de consolidation plutôt que de rupture, où la compréhension fine des dynamiques locales et sectorielles sera plus que jamais déterminante pour les acteurs du marché immobilier tunisien.